Les grandes étapes du projet de lotissement

L'étude de faisabilité

Chaque projet doit faire l'objet d'une étude de faisabilité. Elle doit comprendre une analyse de constructibilité, est-il possible règlementairement de construire et sous quelles conditions, et une analyse financière, quels investissements sont nécessaires pour quelle rentabilité. Poser la question de la rentabilité d'un projet nécessite d'en définir les contours, de définir un programme, un plan de composition, de connaître le régime d'autorisation au titre de la loi sur l'eau...

Pour en savoir plus sur l'étude de faisabilité.

Extraits d'une étude de faisabilité,

par Faire-un-lotissement.com



La définition du projet

Définir un projet d'aménagement nécessite de connaitre "le droit à construire", d'avoir une bonne connaissance du marché local et d'être à même de concevoir un plan de composition "optimisé".

Que pouvons nous construire d'un point de vue règlementaire ? Le document d'urbanisme prévoit-il une destination (habitat, activité...), une densité (nombre de logements à l'hectare), des équipements spécifiques à produire (voirie, espaces publics...) ?

Outre l'aspect règlementaire se pose la question du marché. Quels sont les biens attendus ? Que faut-il éviter à tout prix ? Répondre à ces questions nécessite une connaissance du marché local et a minima la réalisation d'une petite étude de marché auprès des professionnels du secteur.

Enfin la définition du projet implique un savoir faire dans la définition du plan de composition. Comment optimiser le dessin du projet pour réduire les coûts d'aménagement ? Comment concevoir un quartier suffisamment qualitatif pour faciliter sa commercialisation ?

Pour en savoir plus sur comment dessiner un lotissement

Scénario d'aménagement, implantation du bâti
Scénario d'aménagement, implantation du bâti
Scénario d'aménagement, stationnement
Scénario d'aménagement, stationnement
Scénario d'aménagement, ombres portées
Scénario d'aménagement, ombres portées

Extraits d'une étude d'aménagement,

par Faire-un-lotissement.com



Le permis d'aménager

Avant tout acte d'aménagement il convient d'obtenir les autorisations administratives. A moins que votre projet ne relève de la déclaration préalable, la dépose en mairie d'un permis d'aménager est une étape impérative. Le formulaire et les documents joints vous amèneront à spécifier le nombre maximum de lots à construire, la surface de plancher maximale, le volet paysager de votre projet comprenant une ou plusieurs hypothèses d'implantation des bâtiments, le projet de règlement de lotissement... La procédure doit être respectée scrupuleusement au risque de retarder l'aboutissement du projet, voire dans certains cas, de prêter le flanc à un éventuel contentieux...

Depuis l'ordonnance du 8 décembre 2005, les permis d'aménager suivent une procédure d'instruction unique, applicable à toutes les autorisations d'occupation des sols. Le délai d'instruction est, hors cas particuliers, de 3 mois.


La commercialisation

La commercialisation doit être engagée en parallèle à la dépose du permis d'aménager, avant même le choix des entreprises en charge de la réalisation des travaux. Dans le cadre d'un lotissement il n'est pas possible, sous peine de sanction pénale, de signer une promesse de vente avant l'obtention du permis d'aménager. Il est cependant souhaitable de procéder à une pré-commercialisation par le biais de lettres d'intérêt. Ces dernières seront régularisées en promesses de vente à l'obtention du permis d'aménager.

La pré-commercialisation est au nombre des exigences fixées par les établissements bancaires susceptibles de cofinancer l'opération. Il est courant de voir exiger que 40 à 50% des lots aient fait l'objet d'une pré-commercialisation avant d'obtenir un financement.

Plusieurs méthodes permettent la commercialisation du projet. Certaines, très peu coûteuses comme le panneautage sur site ou l'information en mairie offrent d'excellents résultats. Le recours à des sites spécialisés tels que les-terrains.com ou généralistes comme leboncoin.fr peuvent également apporter une large contribution à la vente de l'opération. Il est enfin pertinent avant d'envisager des actions commerciales plus spécifiques (publicité dans la presse, portes ouvertes...) de rencontrer les "prescripteurs", à savoir les constructeurs de maisons individuelles ou les architectes, si vous disposez de "beaux terrains".


Le choix des entreprises

La réalisation d'un projet d'aménagement nécessite de recourir à des entreprises spécialisées, on parle de "maîtrise d’œuvre". Ces dernières réalisent la voirie, les réseaux, les espaces publics et paysagers.... Une seule entreprise peut être responsable de l'ensemble de l'aménagement mais il est également possible de prévoir des lots et de recourir à plusieurs entreprises. Il est nécessaire de consulter plusieurs entrepreneurs sur la base d'un cahier des charges exhaustif, reprenant l'ensemble des attentes et des besoins du projet. C'est sur cette base que sera produite une estimation permettant la mise en concurrence.


Le suivi des travaux

En tant que maître d'ouvrage, vous êtes responsable de la réalisation des travaux et de leur bonne marche. Certaines obligations consistant notamment à des déclarations administratives engagent votre responsabilité. L'ensemble des prestataires doivent vous y aider : réunions de préparation de chantier, déclaration et demande d'autorisations diverses, ouverture de registres... L'installation et la préparation du chantier est suivi d'une phase d'accompagnement de l'exécution des travaux. Ce suivi est nécessaire pour s'assurer de la livraison effective de l'ouvrage dans les délais convenus mais également pour vérifier la qualité des aménagements.


Le transfert les équipements communs

Dès la demande du permis d'aménager, les modalités de transfert des équipements communs (voirie, réseaux, espaces publics...) devront être définies. Il est judicieux d'appliquer ce transfert au plus tôt, pour éviter de porter financièrement d'éventuelles dégradations à venir, et il est fréquent que la construction de logements entrainent des dégâts sur la voirie, le mobilier urbain... Pour que ce transfert de propriété puisse intervenir au plus vite cette question devra rapidement être abordée avec la collectivité ou l'association syndicale.

Il vous appartient de vous entourer des précautions nécessaires pour disposer au plus tôt d'un interlocuteur en anticipant les modalités de constitution et de fonctionnement de l'association syndicale. A vous, appuyé de votre notaire, d'intégrer ces modalités dans les actes de vente des lots.


Faire un Lotissement, nous vous accompagnons dans la réalisation de votre projet.

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